¿QUÉ ES “DINERO DURO” O “SUBPRIME”?

“Dinero duro” o “Hard Money” es un término de la industria que se usa para describir a un prestamista que proporcionará una hipoteca a los prestatarios que no califican con un prestamista convencional. A modo de ejemplo, si el prestatario tiene puntajes de crédito bajos o ha tenido una quiebra, los prestamistas convencionales no los calificarán para una hipoteca. El crédito de tales prestatarios a veces se denomina “Subprime”. Como resultado, por lo general, pagan tasas de interés más altas que los prestatarios “preferentes” y / o es posible que no puedan pedir prestado tanto contra el valor de su propiedad. Cuando un prestatario principal generalmente puede pedir prestado el 80%, el 85% y el 90% del valor de su casa, muchos prestamistas de dinero duro solo prestarán el 60% o incluso el 50% del valor. Otra razón por la que un prestatario puede terminar con un préstamo de “Dinero duro” es que no pudieron demostrar cuánto ingreso obtuvieron. Esto es especialmente cierto para contratistas independientes y propietarios de pequeñas empresas que no obtienen sus ingresos en un W2. Estos prestatarios también pueden deducir muchos gastos comerciales legítimos en sus declaraciones de impuestos, por lo que parece que ganan mucho menos de lo que realmente ganan.

CÓMO SALIR DE UN PRÉSTAMO DE “DINERO DURO” O “SUBPRIME”

Una de las cosas más importantes que debe hacer para calificar para mejores términos de la hipoteca es pagar todas sus deudas a tiempo. Es especialmente importante hacerlo para su hipoteca actual. Muchos prestatarios de “Dinero duro” que pagan sus deudas e hipotecas a tiempo durante 24 meses o más encuentran que pueden calificar para mejores términos en una nueva hipoteca. También es importante poder documentar la cantidad de ingresos que gana. Los prestamistas como Sierra se sienten cómodos al examinar los extractos bancarios de los prestatarios en los últimos 12 a 24 meses para determinar y verificar los ingresos en lugar de depender de las declaraciones de impuestos o W2.

¿PUEDO RETIRAR EFECTIVO AL REFINANCIAR?

Como se mencionó anteriormente, los prestamistas de “dinero duro” generalmente solo prestan el 50-60% del valor de las viviendas. Pero al refinanciar con mejores condiciones debido a la mejora del crédito, es posible pedir prestado hasta el 80% del valor de los préstamos. Esto puede brindar a un prestatario la oportunidad de sacar dinero de su casa y usarlo para remodelarlo o mejorarlo, o para pagar otras deudas.

TARIFAS AJUSTABLES VS FIJAS

Muchas veces, los préstamos de “dinero duro” son hipotecas de tasa ajustable (“Adjustable Rate Mortgage” o ARM). Estas hipotecas a menudo están diseñadas para aumentar drásticamente la tasa de interés que se cobra cuando el préstamo se ajusta unos años más tarde. Una tasa de interés más alta significa un pago mensual más alto, lo que puede ser una sorpresa no deseada. ¡Este aumento puede ocurrir incluso si las tasas de interés en general no han cambiado! Por esta razón, puede tener sentido convertir a una Hipoteca de tasa fija en la que la tasa de interés y el pago permanezcan igual durante la vida del préstamo, incluso si las tasas de interés generales aumentan.

TASAS DE INTERÉS

En los últimos 24-36 meses, las tasas de interés generalmente han disminuido. De hecho, ¡son las más bajas en dos años! Los prestatarios pueden no saber que después de pagar su hipoteca a tiempo durante este tiempo, han mejorado su solvencia crediticia. Esto podría permitirles volver a financiar su préstamo de “Dinero duro” en un préstamo con una tasa de interés significativamente más baja que su préstamo actual. Esto puede ahorrarle al prestatario cientos de dólares y, en algunos casos, incluso miles de dólares al año. En algunos casos, los prestatarios pueden refinanciar a una tasa de interés más baja, sacar dinero en efectivo y aún así tener un pago mensual más bajo que el que tenían anteriormente.

¿DEBO VIVIR EN EL HOGAR?

La respuesta corta es no”. Se puede proporcionar una refinanciación en efectivo para casas primarias y secundarias. La clave es mejorar su crédito para calificar para estos términos mucho mejores.

Como puede ver, hay formas fáciles para que la gente refinancie un préstamo de “Dinero duro”.

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Qué necesito

El proceso de aprobación para extranjeros es similar al de los prestatarios convencionales. Los ingresos, activos, solvencia crediticia, etc., se revisan para determinar el tamaño del préstamo.

Ingresos y Activos

Al igual que con cualquier hipoteca sobre una residencia, un prestatario necesita un ingreso y / u otros medios para respaldar los pagos mensuales y otros gastos asociados con la propiedad de una casa. Los ingresos también serían suficientes para cubrir cualquier otro gasto que tenga. Los ciudadanos extranjeros, a diferencia de los prestatarios convencionales de EE. UU., Tienen la arruga adicional de ingresos o activos que pueden ser obtenidos o custodiados fuera de los EE. UU. Sus activos también pueden estar denominados en moneda no estadounidense. Sierra tiene experiencia con estos problemas y está acostumbrada a trabajar con prestatarios en estas circunstancias. Sierra traducirá todos los documentos necesarios, como declaraciones de salarios, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, etc. al inglés. Sierra también hará conversiones de moneda a US $. Esto le permite a Sierra verificar sus ingresos y otros activos para garantizar que tenga los medios para realizar los pagos necesarios, así como las reservas necesarias.

Solvencia

Otra diferencia entre los prestatarios convencionales y los extranjeros es cómo se determina el historial de crédito o la calificación. En los Estados Unidos, los prestatarios generalmente tienen un puntaje de crédito estandarizado, generalmente denominado puntaje FICO. Muchos, pero no todos, otros países tienen sus propias agencias de informes de crédito. Por ejemplo, en México, Sierra encuentra que el informe de crédito en realidad es más completo que el utilizado por las agencias de informes de EE. UU. Sierra trabaja habitualmente con las agencias de informes crediticios de otros países para determinar la solvencia crediticia. En el caso de que un país no tenga agencias de informes estándar, Sierra puede trabajar directamente con sus proveedores de línea de crédito para determinar la solvencia. Al igual que con la verificación de ingresos, Sierra traducirá todos los documentos necesarios y convertirá la moneda a US $.

Pago inicial

La mayoría de los préstamos requieren que usted haga un pago inicial. Los ciudadanos extranjeros deben estar preparados para hacer un pago inicial del 25% para la compra de su casa. Además, los fondos del pago inicial se deben mantener en una institución financiera de buena fe. Sierra traducirá y realizará la conversión de moneda si es necesario. Si bien los fondos que se utilizarán como pago inicial pueden guardarse en cualquier banco de los EE. UU. En cualquier moneda, eventualmente deberá transferir esos fondos como US $ a una empresa de depósito en garantía cuando finalice la compra de la vivienda.

Poder de préstamo

Los prestamistas consideran su “capacidad de pagar” el préstamo como uno de los indicadores más importantes de si le otorgaremos un préstamo. De hecho, la Oficina de Protección de Finanzas del Consumidor de los EE. UU. exige a los prestamistas por ley que garanticen que los prestatarios puedan pagar su hipoteca. Una de las pruebas más importantes de su capacidad de pago es su historial de pago de su alquiler u otros gastos de vivienda. Examinaremos estados de cuenta, cheques cancelados, etc. para determinar que ha estado pagando sus gastos de vivienda a tiempo. Si ha estado pagando sus gastos de vivienda a tiempo, determinaremos aún más su capacidad de reembolso utilizando algo llamado la relación deuda / ingresos. La relación deuda / ingreso, o DTI, es una fórmula que usan los prestamistas para ver qué parte de su ingreso está utilizando para pagar la deuda existente. En pocas palabras, es toda su deuda dividida por todos sus ingresos.

¿Debo vivir en la casa que compro como extranjero?

La respuesta corta es no. Un miembro de la familia que vive allí en lugar de uno mismo o usa la propiedad solo de vez en cuando son dos de los ejemplos más comunes. En algunas circunstancias, Sierra también permitirá que se alquile la propiedad.

Como puedes ver hay formas fáciles de extranjeros comprar una propiedad en California o Texas.

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Sin número de seguro social
Los prestatarios sin un SSN pueden estar trabajando y pagando impuestos. Sin embargo, sus declaraciones de impuestos pueden no reflejar todo su panorama financiero. Los estados de cuenta bancarios pueden ser una mejor herramienta para determinar el flujo de efectivo disponible para vivienda para estos prestatarios.

Los prestamistas hipotecarios como Sierra Lending han estado trabajando arduamente para desarrollar nuevos modelos de evaluación de riesgos para el creciente número de solicitantes de hipotecas de ITIN en la actualidad, y definitivamente se han logrado algunos avances.

Estamos liderando la carga para hacer que nuestros procesos de negocios sean más flexibles, con el objetivo de ofrecer un préstamo a prestatarios solventes que puedan demostrar el flujo de efectivo para poder pagar lo que piden prestado en un plazo de préstamo razonable, ya sea que tengan un SSN. o un ITIN.

Documentando su pago inicial
No es inusual en estos tiempos de bajas tasas de interés en ahorros para que los prestatarios mantengan su efectivo fuera de un banco. O, quizás, estos prestatarios no tengan un banco y su negocio o situación laboral significa que tratan principalmente con efectivo. En tal caso, es más difícil para ellos documentar el origen de su pago inicial. Sierra Lending puede ayudar a educar a estos prestatarios sobre cómo proporcionar la documentación adecuada para su pago inicial.

Consejos para los prestatarios de ITIN
Al igual que con cualquier otra cosa en la vida, debe presentar su mejor pie cuando solicite una hipoteca. Si usted es un prestatario que usa un ITIN, puede tomar medidas para convertirse en un prestatario más atractivo.

En la mayoría de los casos, el pago inicial, los ingresos disponibles después del pago de las deudas (relación deuda / ingresos) y los requisitos de crédito para calificar para una hipoteca son prácticamente los mismos para un prestatario de ITIN que para un prestatario convencional. La diferencia para el prestatario de ITIN es que él o ella normalmente tendrá una carga de documentación significativamente mayor.

Un prestatario convencional simplemente proporcionará dos años de declaraciones de impuestos para mostrar los ingresos y quizás su último extracto bancario para mostrar la fuente de su pago inicial. Por otro lado, un prestatario de ITIN deberá mostrar al menos 12 meses de estados de cuenta bancarios u otra documentación de ingresos, como recibos de sus negocios. Y, también es posible que tengan que proporcionar documentación sobre la fuente de su pago inicial si no se mantienen en un banco.

Sierra Lending utilizará estas fuentes de ingresos alternativas para determinar para cuánto puede calificar el prestatario de ITIN. Al observar toda la deuda del prestatario, así como las fuentes de ingresos alternativas, Sierra Lending puede calcular la relación deuda / ingreso para el prestatario. El rango preferido para una relación deuda-ingreso en la actualidad es de alrededor del 36-43 por ciento.

Por último, pero no menos importante, los prestamistas hipotecarios como Sierra Lending ahora están buscando para ver si los prestatarios de ITIN tienen reservas de efectivo significativas y se fijan más positivamente en los prestatarios con al menos un par de meses de gastos que han ahorrado para usar en emergencias.

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Debido a las regulaciones, especialmente desde la crisis financiera, los prestamistas deben atenerse a ciertos criterios para determinar la solvencia crediticia del prestatario.

NO TODOS LOS PRESTADORES SON ALIDOS

Todos los prestatarios deben demostrar su solvencia. El tema clave aquí, por supuesto, es que no todos los prestatarios son iguales.

Aunque muchos solicitantes de hipotecas hoy en día siguen siendo empleados tradicionales de W-2 que trabajan directamente para un empleador, el número de trabajadores contratados, propietarios de pequeñas empresas y otros que normalmente usan un 1099 para fines fiscales ha aumentado constantemente durante años, y esta tendencia es muy probable que continúe. Un problema para estos prestatarios es que los prestamistas generalmente juzgan la solvencia de las declaraciones de impuestos. Para los trabajadores por cuenta propia y los propietarios de pequeñas empresas, como ustedes, las declaraciones de impuestos pueden no dar una imagen completa del flujo de efectivo. Los estados de cuenta bancarios pueden ser la mejor manera de demostrar el flujo de efectivo que tiene disponible para la vivienda.

Los prestamistas hipotecarios como Sierra Lending han estado trabajando arduamente para desarrollar nuevos modelos de evaluación de riesgos para personas como usted, y el entorno crediticio se está volviendo más favorable de lo que alguna vez fue.

Estamos liderando la carga para hacer que nuestros procesos de negocios sean más rápidos y flexibles, con el objetivo de ofrecer un préstamo a prestatarios solventes que puedan demostrar el flujo de efectivo para poder pagar lo que piden prestado.

PRESTATARIO AUTÓNOMO: PONER SU MEJOR SOLICITUD HACIA ADELANTE

Al igual que con cualquier otra cosa en la vida, debe presentar su mejor pie cuando solicite una hipoteca. Si usted es un contratista independiente o propietario de una pequeña empresa, puede tomar medidas para hacer que su solicitud sea más atractiva para los prestamistas.

En la mayoría de los casos, el pago inicial, los ingresos disponibles después del pago de las deudas (relación deuda / ingresos) y los requisitos de crédito para calificar para una hipoteca son prácticamente los mismos para los prestatarios de W-2 y los trabajadores por cuenta propia. La diferencia es que, como prestatario por cuenta propia, por lo general tiene una carga de documentación significativamente mayor.

Los solicitantes empleados generalmente solo necesitan proporcionar formularios W-2 para demostrar los ingresos, pero como prestatario por cuenta propia, a menudo se le solicitará que presente dos años de declaraciones de impuestos, incluidos todos los Programas.

El problema es que el uso de declaraciones de impuestos puede subestimar significativamente sus ingresos. Hemos visto que los trabajadores por cuenta propia a menudo siguen teniendo problemas para calificar para una hipoteca basándose únicamente en las devoluciones. Esto se debe a que los declarantes de impuestos que trabajan por cuenta propia frecuentemente descuentan los gastos que los empleados de W-2 no pueden. Por lo tanto, su ingreso neto después de las cancelaciones es mucho más bajo de lo que sería sin las cancelaciones.

Entonces, lo que es bueno para su negocio en el momento de los impuestos puede hacer que sea más difícil calificar para la casa de sus sueños. Las deducciones de su ingreso imponible hacen que sea difícil calificar para una hipoteca, ya que a menudo no cumple con la relación de deuda a ingreso (DTI) preferida por los prestamistas, que en la actualidad es de aproximadamente 36 a 43 por ciento.

Si está considerando comprar una casa en los próximos dos años, puede ser una buena idea hablar con un profesional de impuestos para analizar estrategias alternativas relacionadas con varias amortizaciones de impuestos, dado el potencial para sabotear su relación deuda-ingreso. .

También puede configurar su trabajo por cuenta propia como un negocio y pagarse a sí mismo como empleado de W-2, en lugar de sacar sus ingresos de las ganancias del negocio.

Algunos prestamistas hipotecarios innovadores como Sierra Lending ahora están usando métodos distintos a las declaraciones de impuestos para determinar la elegibilidad de los prestatarios que trabajan por cuenta propia. Por ejemplo, si lo prefiere, nos complace examinar sus extractos bancarios como alternativa a las declaraciones de impuestos. Esta puede ser una excelente manera de determinar si tiene suficiente flujo de efectivo e ingresos para pagar la casa de sus sueños. Otro enfoque que tomamos es verificar si los prestatarios que trabajan por cuenta propia tienen reservas de efectivo significativas: consideramos más positivamente a los prestatarios con al menos un par de meses de gastos en una cuenta de ahorros.

Como puede ver, hay múltiples estrategias y opciones disponibles para los prestatarios de hipotecas que trabajan por cuenta propia para ayudarles a obtener el hogar de sus sueños.

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